Witam. Mam pytanie, czy jest jakaś możliwość prawna dotycząca ustanowienia dojazdu do nieruchomości i budynków gospodarczych przez inne działki, nie obciążając ich zbytnio? Przyznam się, że mam dojazd do własnej posesji, ale muszę nadrabiać 4 km przez górzystą i krętą drogę o nienajlepszej nawierzchni, by dojechać do swojej nieruchomości, ponieważ powódź zniszczyła drogę. Proszę o odpowiedź. Robert.
PRAWNIK ODPOWIADA Panie Robercie, ustawodawca polski przewidział tego typu rozwiązanie, które ma na celu ułatwienie dojazdu do nieruchomości i znajdujących się na niej budynków gospodarczych. W tym przypadku mowa jest o drodze koniecznej, uregulowanej przez art. 145 kodeksu cywilnego. Przepis ten został unormowany w tzw. prawie sąsiedzkim. Jeżeli chce Pan ustanowić drogę konieczną, trzeba zastosować przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych oraz o łużebnościach.
Służebność drogi koniecznej zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego ustanawia się dla danej nieruchomości gdy: nie ma ona odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub nie ma odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarczych. Zatem są to dwie przesłanki, na podstawie których można wszcząć postępowanie sądowe o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Wystarczy, że zostanie spełniona tylko jedna z tych przesłanek o których mowa wyżej. Napisał Pan, że powódź zniszczyła drogę dojazdową do Pana posesji. W tym wypadku wypełnia Pan jeden z warunków.
Jednak w dalszym ciągu należy mieć na uwadze § 2 tego przepisu. Mowa w nim, iż przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z mniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Z art. 145 k.c. wynika ponadto, że o ustanowienie drogi koniecznej można wystąpić także wtedy, gdy nieruchomość ma dostęp do drogi koniecznej, ale jest on „nieodpowiedni”. Jednak proszę pamiętać, że słowo „nieodpowiedni” jest wyrażeniem nieostrym, przez co można je różnorako interpretować, dlatego należy odnosić je zawsze do indywidualnego stanu faktycznego.
Co ważne – poprzez ustanowienie drogi koniecznej wkraczamy niejako w konstytucyjnie gwarantowaną ochronę własności posiadania, zapisaną w art. 21. Jeżeli droga konieczna zostanie ustanowiona, wtedy pozostałe nieruchomości, przez które ma przebiegać droga, zostaną obciążone (ograniczone) w swoich prawach. Panie Robercie, musi być Pan przygotowany na to, że właściciele gruntów sąsiednich mogą żądać od Pana odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogowej. Chodzi tutaj o taką sytuację, w której będzie Pan musiał ponieść nakłady związane z wykonaniem drogi koniecznej np. poprzez jej utwardzenie.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej z pozoru wydaje się niezbyt skomplikowane. W rzeczywistości, podczas starania się o przyznanie drogi koniecznej lub na drodze sądowej np. z sąsiadem, sprawy mogą obrać nieoczekiwany kierunek. Pisząc nieprawidłowe pisma lub nie do końca rozumiejąc przepisy, nieświadomie przedłużamy postępowanie, co w rezultacie kończy się nadmiernymi kosztami i zszarganymi nerwami. Dlatego też najlepszym rozwiązaniem jest zasięgnięcie porady prawnej lub – jeśli to jest konieczne – ustanowienie profesjonalnego pełnomocnika do reprezentowania, który poprowadzi sprawę z należytą starannością.
Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią orzeczeń sądowych, interpretacją organów państwowych i nie stanowi porady ani opinii prawnej w rozumieniu ustawowym. Kancelaria Prawna Insignia nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.
